01

福建呈“沿海強(qiáng)、內(nèi)陸弱”的發(fā)展格局

本地房企優(yōu)勢(shì)顯

1、宏觀：經(jīng)濟(jì)體量處全國(guó)上游，福廈泉“三足鼎立”

經(jīng)濟(jì)以投資驅(qū)動(dòng)為主，近年來(lái)地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度下滑（略）

呈“沿海強(qiáng)、內(nèi)陸弱”的發(fā)展格局，福州輻射能力不及廈門(mén)

福建下轄福州、廈門(mén)、泉州、漳州、莆田、龍巖、三明、南平、寧德9個(gè)地級(jí)市，并以省會(huì)福州和副省級(jí)城市廈門(mén)為核心培育省內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)圈。2018年4月，福建提出以福州都市區(qū)和廈漳泉都市區(qū)建設(shè)為引擎，進(jìn)一步帶動(dòng)閩東北和閩西南兩個(gè)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)加快發(fā)展，此后不久，閩東北和閩西南兩個(gè)“經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)”被上升為“協(xié)同發(fā)展區(qū)”，旨在從更高層面統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。閩東北包含福州、莆田、寧德、南平和平潭（隸屬福州）四市一區(qū)，閩西南涵蓋廈門(mén)、漳州、泉州、龍巖和三明五市。

目前階段，閩西南的經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)于閩東北。從經(jīng)濟(jì)體量來(lái)看，2020年閩西南單城GDP約5332.4億元，而閩東北單城GDP約3820.8億元。于此同時(shí)，同時(shí)期，省內(nèi)經(jīng)濟(jì)體量排名前5的城市分別是泉州、福州、廈門(mén)、漳州和龍巖，除福州外其余4個(gè)均是閩西南城市，而排名后3位的莆田、寧德和南平都來(lái)自閩東北。

福建所有地級(jí)市的人均GDP均超過(guò)全國(guó)平均水平,各地發(fā)展相對(duì)均衡。2020年福建實(shí)現(xiàn)人均GDP 110,506元，超過(guò)全國(guó)平均水平72,371元。其中，超過(guò)全省人均GDP水平的有廈門(mén)、福州和泉州3個(gè)地級(jí)市，其中廈門(mén)是出口導(dǎo)向型城市，2019年外貿(mào)依賴(lài)度僅次于東莞、蘇州和深圳，排名全國(guó)第4；而福州與泉州均以?xún)?nèi)需拉動(dòng)為主，以紡織化纖、輕工食品、機(jī)械制造、冶金建材、電子信息等輕工業(yè)為支柱。值得關(guān)注的是，三明和龍巖兩大內(nèi)陸山區(qū)城市人均GDP接近全省平均，緣于GDP主要依賴(lài)工業(yè)，而三明和龍巖均為重工業(yè)基地，三明底下有三鋼集團(tuán)，龍巖有礦業(yè)和煙草產(chǎn)業(yè)，疊加常住人口較少，人均GDP自然偏高。而2020年漳州、莆田、寧德和南平等城市的人均GDP不足10萬(wàn)元。

整體來(lái)看，福建呈現(xiàn)“沿海強(qiáng)、內(nèi)陸弱”的發(fā)展格局，福州和廈漳泉經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，而內(nèi)陸地區(qū)多山區(qū)，綜合經(jīng)濟(jì)體量相對(duì)薄弱。其中，省會(huì)福州經(jīng)濟(jì)體量不及泉州，行政級(jí)別不及廈門(mén)，省會(huì)存在感偏弱，周邊圍繞一群經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱的地級(jí)市，省會(huì)輻射能力有限；而廈門(mén)左右兩翼對(duì)接漳州和泉州，在廈門(mén)特區(qū)政策的支持下，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，2020年廈漳泉三地GDP之和21,088億元，占到全省GDP的48%。

城鎮(zhèn)化率處全國(guó)中上游，人口流動(dòng)活躍，廈門(mén)流動(dòng)人口占比超50%（略）

2、房地產(chǎn)：福廈泉虹吸效應(yīng)顯著，福廈漳房?jī)r(jià)收入比直逼京滬

福廈泉投資開(kāi)發(fā)規(guī)模貢獻(xiàn)近7成，福州對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度最高

福建的房地產(chǎn)投資規(guī)模處于全國(guó)中上游水平，隨著近幾年房地產(chǎn)增速放緩，房地產(chǎn)占GDP的比重（房地產(chǎn)依賴(lài)度）逐年走低。從絕對(duì)值來(lái)看，2020年福建全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6026.80億元，比上年增長(zhǎng)6.2%，規(guī)模排名全國(guó)第8，處中上游水平。從相對(duì)值來(lái)看，2018年以后福建房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸加碼，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速開(kāi)始回落，從2018年的11.5%下滑至2020年的6.2%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)依賴(lài)度也呈逐年下滑趨勢(shì)，從2015年20.7%逐漸減少至2020年的13.7%。

省內(nèi)城市層面，與福建人口流動(dòng)趨勢(shì)相似，省內(nèi)呈現(xiàn)福廈泉“三足鼎立”的格局。2020年省會(huì)福州實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2070.23億元，對(duì)全省房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)度最高，高達(dá)34.53%，但相較于其余省份省會(huì)房地產(chǎn)投資集中度來(lái)看，福建省會(huì)集中度偏低，如西寧、銀川、長(zhǎng)春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明等省會(huì)城市開(kāi)發(fā)投資集中度超50%。此外，廈門(mén)和泉州貢獻(xiàn)度分別17.6%和16.05%，福廈泉三城對(duì)全省房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)度累計(jì)達(dá)68.18%。緊隨3強(qiáng)之后的是漳州，房地產(chǎn)投資占到全省份額的10.82%，而其余城市規(guī)模相對(duì)有限，貢獻(xiàn)度較為分散。

從省內(nèi)城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度來(lái)看，2020年福州、廈門(mén)、莆田和漳州4城依賴(lài)度高于全省均值（13.7%）。其中，福州房地產(chǎn)投資/GDP省內(nèi)最高，達(dá)到20.66%，其次是廈門(mén)16.54%，而莆田和漳州無(wú)論是經(jīng)濟(jì)體量還是人口數(shù)量等基本面都比不上福州和廈門(mén)，但對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度處于14-15%區(qū)間內(nèi)，相對(duì)偏高，未來(lái)亟需通過(guò)加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)來(lái)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，而包括泉州在內(nèi)的其余城市房地產(chǎn)依賴(lài)度均低于全省均值。

福廈漳購(gòu)房壓力比肩京滬，廈門(mén)外溢需求推高漳州房?jī)r(jià)收入比（略）

3、競(jìng)爭(zhēng)格局：規(guī)模房企均較為重視，閩系房企競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)

外來(lái)房企爭(zhēng)相進(jìn)駐，福建和廈門(mén)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈（略）

閩系房企在大本營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著，以此為基走向全國(guó)（略）

02

閩系房企高歌猛進(jìn)

基本完成全國(guó)化布局和上市

1、19家閩系房企上榜，過(guò)半房企名列TOP50（部分略）

2020年合計(jì)19家閩系房企入圍克而瑞TOP200全口徑金額排行榜，與2017年排行榜基本持平，閩系房企上榜數(shù)量在所有派系房企中排名第3，僅次于粵系和京津系。主要原因在于福建經(jīng)濟(jì)體量處全國(guó)上游，人口流動(dòng)活躍，本省房地產(chǎn)市場(chǎng)較大，能誕生一定數(shù)量的規(guī)模房企。疊加福建人普遍具備較強(qiáng)海洋性民族特點(diǎn)，富有較強(qiáng)的冒險(xiǎn)精神和商業(yè)意識(shí)，愛(ài)拼才會(huì)贏能體現(xiàn)其進(jìn)取心態(tài)，相較于其余派系房企，閩系更具膽識(shí)，在過(guò)去一輪房地產(chǎn)高增長(zhǎng)周期里敢于加足杠桿，重倉(cāng)一二線城市，以此獲得可觀的市場(chǎng)份額。

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，上榜閩系房企中79%是民企，且排行靠前，全國(guó)化布局基本完成，而部分國(guó)企雖具備資金和土地資源優(yōu)勢(shì)，但受限于管理效率、杠桿水平等因素，整體規(guī)模相對(duì)有限。

2、大本營(yíng)市占率超過(guò)4成，多數(shù)企業(yè)對(duì)省內(nèi)全覆蓋興趣不大（部分略）

從16家重點(diǎn)閩系房企的銷(xiāo)售區(qū)域分布來(lái)看，2020年這16家企業(yè)在福建省的銷(xiāo)售金額共約3243.67億元，對(duì)其總銷(xiāo)售額的占比約為18.04%，可見(jiàn)重點(diǎn)閩系房企的合約銷(xiāo)售金額主要都來(lái)自于全國(guó)其他地區(qū)。除此之外，根據(jù)福建省2020年房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額7497.75億元計(jì)算，這16家閩系房企在大本營(yíng)區(qū)域的市占率約為43.26%，從中也可以看出閩系房企在大本營(yíng)地區(qū)的主導(dǎo)性力量。

具體來(lái)看重點(diǎn)閩系房企在省內(nèi)各地級(jí)市的布局，截至2021年8月，福建省內(nèi)的所有地級(jí)市均有本地品牌房企進(jìn)行了布局，同時(shí)9個(gè)地級(jí)市中福州、廈門(mén)、漳州、泉州、莆田的布局企業(yè)個(gè)數(shù)都超過(guò)了10個(gè)，差距并不是很大，這主要是因?yàn)楦＝ㄑ睾５貐^(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平整體較高且重點(diǎn)城市都有不錯(cuò)的競(jìng)爭(zhēng)力。但是相較之下布局龍巖、寧德、南平、三明這四個(gè)地級(jí)市的企業(yè)相對(duì)較少，主要也是因?yàn)檫@些地區(qū)基本位于內(nèi)陸，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，從而導(dǎo)致城市集中度向省內(nèi)發(fā)展重心的五個(gè)地級(jí)市傾斜。

3、基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局，積極下沉助規(guī)模再擴(kuò)張

21世紀(jì)始把握市場(chǎng)積極外拓，以長(zhǎng)三角為始點(diǎn)向全國(guó)多面開(kāi)花（略）

戰(zhàn)略布局二線城市，積極下沉優(yōu)質(zhì)三四線（略）

從城市能級(jí)來(lái)看，大部分閩系房企在擴(kuò)張初期一般戰(zhàn)略聚焦一二線高能級(jí)城市。但是隨著全國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，核心三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度加碼，越來(lái)越成為房企銷(xiāo)售的重要貢獻(xiàn)城市，再加上大部分閩系已經(jīng)完成全國(guó)化的核心一二線城市的布局，2015年后規(guī)模閩系房企開(kāi)始著手區(qū)域內(nèi)三四線城市及核心城市的深耕下沉，截止目前大部分閩系房企基本將戰(zhàn)略調(diào)整為深耕城市群內(nèi)一二線城市及都市圈優(yōu)質(zhì)三四線城市。

根據(jù)閩系房企省外2020年末總土儲(chǔ)建面來(lái)看，來(lái)自二線城市的占比達(dá)到62%，三四線城市占比為33%，而一線城市占比為6%。二線城市作為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為強(qiáng)勁的城市，能為房企帶來(lái)較高的銷(xiāo)售額，其中，西安、長(zhǎng)沙、重慶為省外土儲(chǔ)建面前三甲，存量均達(dá)到1000萬(wàn)方以上。

從各個(gè)區(qū)域的城市能級(jí)分布來(lái)看，中西部和環(huán)渤海一二線城市占比較高，長(zhǎng)三角相對(duì)較為平均，而珠三角則是三四線占比最高。中西部城市的一二線城市占比達(dá)到86%，占比最高，且土儲(chǔ)量達(dá)到7000萬(wàn)方以上，是長(zhǎng)三角區(qū)域二線城市的1.8倍；環(huán)渤海區(qū)域一二線城市占比達(dá)到79%，天津、沈陽(yáng)、太原是占比最高的三個(gè)城市，貢獻(xiàn)環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)的50%；而長(zhǎng)三角區(qū)域分布相對(duì)比較均勻，杭州、蘇州、南京為貢獻(xiàn)最高的三個(gè)城市，合計(jì)占比32%，三四線城市中，紹興、無(wú)錫、徐州貢獻(xiàn)最高，合計(jì)占比15%，所以長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)三四線城市雖然占比較高，但城市集中度相對(duì)小于一二線城市；而剔除福建省的珠三角區(qū)域中，佛山、廣州、珠海市貢獻(xiàn)最高的三個(gè)城市。

4、閩系房企善用杠桿，擴(kuò)張迅猛（略）

5、宗族觀念深厚積極抱團(tuán)，擁抱職業(yè)經(jīng)理人共謀發(fā)展（略）

03

產(chǎn)品力提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

多元化帶來(lái)附加價(jià)值

1、多元化圍繞地產(chǎn)主業(yè)，提升競(jìng)爭(zhēng)力為主要方向（略）

2、閩系房企產(chǎn)品線豐富，剛需及頂配均有覆蓋（略）

3、交付設(shè)立保修服務(wù)，工程管控保障產(chǎn)品質(zhì)量（略）

04

總結(jié)：高杠桿模式已成死路

思危求變成主基調(diào)（部分略）

自2016年起，通過(guò)敢打敢拼的企業(yè)家精神，地產(chǎn)福建軍團(tuán)以黑馬之勢(shì)，舉債快速做大，成為中國(guó)地產(chǎn)的新勢(shì)力。

閩系房企之所以能夠異軍突起，一方面由于早期福建市場(chǎng)較好，福州、廈門(mén)的土地供不應(yīng)求，價(jià)格高企，使得閩系房企獲取了原始的資本積累。一方面，由于福建的民間資本充沛，閩系在福建更容易獲取到資金，從而獲取到更多發(fā)展機(jī)遇。此外，閩系企業(yè)管理架構(gòu)從家族制轉(zhuǎn)向了職業(yè)經(jīng)理人制，使企業(yè)面貌煥然一新。

縱觀閩系房企的發(fā)展全程，同樣離不開(kāi)其高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的運(yùn)作模式，其更像是一把雙刃劍，既有借鑒之處，也有值得警惕的地方。早期閩系房企的優(yōu)勢(shì)在于能夠通過(guò)高負(fù)債 高周轉(zhuǎn)的模式，快速將規(guī)模做大。而規(guī)模的大小則直接影響了企業(yè)的融資或開(kāi)發(fā)節(jié)奏。若銷(xiāo)售業(yè)績(jī)快速上升，資金回籠快速增長(zhǎng)，能有效增加外部投資者信心，企業(yè)的融資壓力也會(huì)降低。而更多的資金帶來(lái)更多的拿地或收并購(gòu)機(jī)遇，形成良性循環(huán)，換取更大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展空間。

然而隨著樓市調(diào)控的深入，閩系房企高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式已無(wú)法繼續(xù)。在此背景下，部分閩系房企甚至出現(xiàn)債務(wù)違約，或引入戰(zhàn)投。而更多的閩系房企開(kāi)始集體剎車(chē)，或轉(zhuǎn)而追求收縮范圍、多元拿地；或注重質(zhì)量發(fā)展；或注重降低債務(wù)壓力等等。

事實(shí)上，閩系房企的激進(jìn)與穩(wěn)健，都與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境深深捆綁。在三條紅線下，曾經(jīng)高光的閩系房企如今再難出現(xiàn)黑馬，而已經(jīng)做大做強(qiáng)的閩系房企也將迎來(lái)行業(yè)的下半場(chǎng)比賽，產(chǎn)品力、精準(zhǔn)投資及現(xiàn)金流管理將成為該階段的主要比拼方向。

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文章來(lái)源:克而瑞