雖然泡沫已經(jīng)破滅，但聯(lián)合辦公的商業(yè)邏輯仍然成立、市場需求仍然存在，只是那些砸錢之后尚未形成規(guī)模效應(yīng)，資金供給又出現(xiàn)斷檔的創(chuàng)業(yè)者不得不為曾經(jīng)的激進(jìn)買單

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文 |《財經(jīng)》記者 王博

編輯 | 馬克

WeWork上市慘敗并未打消中國聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者的IPO念頭。

10月25日，路透社報道，知名地產(chǎn)人毛大慶創(chuàng)辦的聯(lián)合辦公公司優(yōu)客工場已經(jīng)向美國證券交易所秘交了招股書。

秘交是美股特有的上市方式，公司先以非公開方式把上市材料遞交給美國證交委（SEC），根據(jù)其意見修訂，成熟后再公開提交招股書。這一過程會持續(xù)3-4輪，也有公司最終選擇放棄公開提交。

《財經(jīng)》記者就此事向優(yōu)客工場求證，并未得到直接回復(fù)，但其高管表示：別人燒錢，不代表優(yōu)客工場燒錢，聯(lián)合辦公的行業(yè)邏輯沒有問題，WeWork上市失敗不意味行業(yè)失敗。

一個月多前，全球最大的聯(lián)合辦公獨(dú)角獸WeWork申請在納斯達(dá)克上市未果。IPO前，WeWork的估值曾高達(dá)470億美元，目前估值已經(jīng)縮水逾八成，僅為80億美元。

“靠擴(kuò)張燒錢、講情懷、編故事，騙投資人錢的日子一去不返了?！焙芏嗤缎性谡劦絎eWork上市失敗時感慨。他們認(rèn)為， WeWork上市未果，直接影響行業(yè)內(nèi)其他公司的估值。

不僅如此，WeWork的估值大跳水就像一面放大鏡，把聯(lián)合辦公盲目圈地、燒錢等隱疾通通曝光。

聯(lián)合辦公也叫共享空間，其商業(yè)邏輯是租賃一到兩層寫字樓、改造，以工位模式出租，賺取租金差，目標(biāo)客群是個人創(chuàng)業(yè)者，中小微創(chuàng)業(yè)公司。

在中國聯(lián)合辦公的主打概念還包括，為創(chuàng)業(yè)者提供附加服務(wù)，如作為孵化器幫助中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成長，及提供投融資等服務(wù)，從而賺取服務(wù)費(fèi)。

聯(lián)合辦公提高了傳統(tǒng)寫字樓的空間使用效率，以靈活的出租方式彌補(bǔ)了寫字樓的不足。

相比寫字樓兩年租期、固定面積出租的模式，創(chuàng)業(yè)者在聯(lián)合辦公這里可以租金月付，押一付一，按人頭租工位，省錢高效。

聯(lián)合辦公確實(shí)有需求，場內(nèi)玩家以資金規(guī)模換取市場規(guī)模，再以精細(xì)化管理和服務(wù)獲得高額利潤的想法也沒錯，但前提是企業(yè)可以活到那個時候。如果砸錢過后，企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)還未形成，資金供給又出現(xiàn)斷檔，那創(chuàng)業(yè)者就不得不為曾經(jīng)的激進(jìn)買單。

失控

真正讓李崢感到市場失控是在2017年，作為夢想加的高級市場總監(jiān)，她是聯(lián)合辦公的老兵。當(dāng)時，WeWork入華已有一年，一路高歌猛進(jìn)挑起了從渠道到客戶端的價格戰(zhàn)。

在渠道端，WeWork通過高傭金吸引中介人員帶客，而在租賃成功，辦公空間建成后，WeWork又采用降價促銷的手段吸引客流，在某些空間其折扣力度可以到五折。

“我當(dāng)時特別羨慕WeWork。”一位頭部聯(lián)合辦公高管驚嘆，前兩年WeWork一個旗艦空間的月度社區(qū)活動費(fèi)可以到5萬美元，如果給我，我能花半年?！?/p>

聯(lián)合辦公為了吸引創(chuàng)業(yè)公司，常常為入駐企業(yè)提供多元化服務(wù)與免費(fèi)的小型交流活動。如舉辦“如何做好企業(yè)”小型講作，推出程序員關(guān)懷日等，當(dāng)然，這些都需要前期資金投入。

作為聯(lián)合辦公的鼻祖，2010年時，WeWork就在紐約成立了，目前，年僅9歲的WeWork已經(jīng)在全球35個國家的120多個城市入駐，是業(yè)內(nèi)頂級玩家。

中國聯(lián)合辦公最火爆的時刻是2015年，在雙創(chuàng)之風(fēng)吹來時，不僅誕生了一批剛剛走出校門，就投身創(chuàng)業(yè)之路的年青人，也讓氪空間、優(yōu)客工場這些為創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間，幫助他們孵化創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的公司大火了一把。

2016年下半年WeWork入華，2017年后來居上，在資本的助推下，WeWork想繼續(xù)采用美團(tuán)、滴滴的打法，用資本優(yōu)勢產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)擠出競爭對手。但本土創(chuàng)業(yè)公司也不甘落后，氪空間、優(yōu)客工場、夢想加、納什空間等紛紛加入戰(zhàn)局。

《財經(jīng)》根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，優(yōu)客工場自2015年至今，共計融資19次，已公開金額總計約48億元。主要投資機(jī)構(gòu)有真格基金、紅杉資本中國等。其最近的一筆融資發(fā)生在今年4月，由龍熙地產(chǎn)戰(zhàn)略投資2億元。

優(yōu)客工場官方平臺顯示，截至2019年6月30日，這家公司的商業(yè)版圖已經(jīng)覆蓋中國一線和新一線城市以及新加坡、紐約等44個城市，管理聯(lián)合辦公空間200多個。內(nèi)蒙古的呼倫貝爾、西藏的拉薩以及吉林的長春，都有優(yōu)客工場的布局。

而2018年，氪空間也全面開掛，在上海、北京的寫字樓租賃市場掃貨。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，上海的甲級寫字樓凈吸納量約為65萬平方米，其中聯(lián)合辦公占比18%，約為12萬平米。而氪空間一家就占了近8萬平方米的甲級寫字樓。

“當(dāng)時，我們有一塊已經(jīng)談好的地差點(diǎn)被搶走，要簽約時中介居然過來討論違約金的問題。如果不是違約金過高，估計我們的地也難保?！币晃粯I(yè)內(nèi)高管談到市場火爆時說。

2017年，持有優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的房東，一夜之間發(fā)現(xiàn)最大的存量去化對象居然來自聯(lián)合辦公，此后，只要聯(lián)合辦公品牌一上門，這些業(yè)主叫價時就很有底氣，全行業(yè)的拿樓價格也一路水漲船高。

但氪空間、夢想加等多位高管向《財經(jīng)》透露，WeWork入華只是行業(yè)非理性拿地的催化劑，早在2015年，國內(nèi)的聯(lián)合辦公就已經(jīng)開始了圈地運(yùn)動，主要原因之一是為了雙創(chuàng)時的政策補(bǔ)貼。

2015年9月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快構(gòu)建大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新支撐平臺的指導(dǎo)意見》支持眾創(chuàng)平臺發(fā)展。

聯(lián)合辦公因定位初創(chuàng)企業(yè)孵化平臺，也成為政府補(bǔ)貼的對象。

因此，在房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅上都有優(yōu)惠，而彼時，各地也出臺了相關(guān)的優(yōu)惠政策，有的地區(qū)按聯(lián)合辦公的空間出租率，有的則按面積給給予補(bǔ)貼。

為了拿到補(bǔ)貼，各家聯(lián)合辦公空間越開越多，運(yùn)營面積也越來越大。

苦果

市場上錢多了，自然就有非理性行為，如擴(kuò)張、惡性競爭。

WeWork的招股書顯示，其2016-2018年營收分別為4.36億美元，8.86億美元和18.21億美元，增長迅速。但同樣高增長的還有其負(fù)債，2016-2018年，這家公司的凈虧損從4.3億美元上漲到19.27億元。

其實(shí)，早在WeWork上市失敗之前，國內(nèi)聯(lián)合辦公就已經(jīng)出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張問題。

據(jù)接近氪空間的業(yè)內(nèi)人士透露，這家公司在2018一年內(nèi)于上海收了30多個物業(yè)，但實(shí)際開店數(shù)卻很少，現(xiàn)在仍有大多數(shù)處于關(guān)停狀態(tài)。

氪空間官網(wǎng)顯示，截至目前，其上海區(qū)域總計開店15家。一位氪空間離職高管告訴《財經(jīng)》，當(dāng)時氪空間內(nèi)部也存在管理疏漏，在選樓租賃等時有高管吃回扣現(xiàn)象。

對此，今年4月剛剛上任的氪空間CEO王雪泉曾回應(yīng)，氪空間在上海的一些商圈布局、選址可能過于密集，成了自己打自己，而且2018年確實(shí)有些物業(yè)拿貴了。

對于是否存在貪腐，他沒有正面回應(yīng)，但卻表示貪腐涉及到歷史問題，會認(rèn)真復(fù)盤，并開展審計工作。

多位業(yè)內(nèi)采訪對象表示，現(xiàn)在聯(lián)合辦公能申請下來的補(bǔ)貼很少了，從2017年開始，政府就在加強(qiáng)對補(bǔ)貼的監(jiān)管。2018年之后，資本市場上的熱錢也越來越少，風(fēng)投、基金公司也都捂緊了錢袋子。

“現(xiàn)金流如果不回正，企業(yè)不是良性的，再燒錢投資人也覺得沒有意義?！鄙鲜鲭纯臻g離職高管談到。他不否認(rèn)，聯(lián)合辦公因過度擴(kuò)張出現(xiàn)了后遺癥。

共享辦公目前分兩種模式，一種是輕資產(chǎn)模式，共享辦公運(yùn)營商輸出管理，為業(yè)主提供定制化運(yùn)營管理服務(wù)，但裝修費(fèi)用一般由業(yè)主承擔(dān)；另一種則是聯(lián)合辦公運(yùn)營商自己出錢租用辦公空間，從裝修、招商到運(yùn)營，都是自給自足。

前一種，聯(lián)合辦公運(yùn)營商與業(yè)主按租金分成，一般不會高過3:7；第二種，聯(lián)合辦公運(yùn)營商不僅有更高的利潤，也可以不用等錢開工，能夠更好的把握運(yùn)營與擴(kuò)張的節(jié)奏，但缺點(diǎn)是資金占用過高。

聯(lián)合辦公產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于摸索階段，輕資產(chǎn)輸出模式市場前景并不樂觀。而且，如果沒有自留地，一旦頭部玩家起勢，有地有運(yùn)營團(tuán)隊，輕資產(chǎn)玩家被擠出是遲早的事。所以，重資產(chǎn)模式成為頭部各家的主要選擇，這也讓租賃寫字樓的租金成了聯(lián)合辦公最大的成本。

可以簡單算一筆帳，現(xiàn)在一個聯(lián)合辦公場所的面積一般在5000平方米左右，如果在一二線核心地段，收樓價按每天每平米7元計算，一個十年的租約就意味著1.27億元的資金成本，這還不算裝修支出。

如果在上海成立30個空間，就意味著未來10年要付約40億元的租金。

當(dāng)然，合同簽訂后會有約半年的免租期，并且，一般十年租期，租金也是按年付，即使如此，30個聯(lián)合辦公項(xiàng)目從簽約那一刻開始，也等同于每年有約4億元的成本已經(jīng)支出了，這還是保守估計。

目前，一個一線城市核心地段聯(lián)合辦公空間的最快回本周期是兩年。如果資本不再加持，如何把握現(xiàn)金流回正的節(jié)奏，對各家來說都是一個生死考驗(yàn)。

創(chuàng)投數(shù)據(jù)服務(wù)公司VCSaaS的數(shù)據(jù)顯示，從2018年至2019年3月，聯(lián)合辦公品牌減少約40家，發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的聯(lián)合辦公空間品牌占總數(shù)的28.1%。

目前國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)公認(rèn)，只有平均出租率高于85%，才能勉強(qiáng)維持不虧本。

未來

雖然聯(lián)合辦公在正在經(jīng)歷行業(yè)陣痛，但聯(lián)合辦公的商業(yè)邏輯仍然成立，這種模式有效填補(bǔ)了辦公租賃市場的長尾需求。

一位長租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者，一個月前才把公司搬進(jìn)了北京望京的納什空間，此前，他在光華路的SOHO租了兩層寫字樓，一個月租金30萬，租期至少兩年。

去年經(jīng)濟(jì)形勢不好，他的公司實(shí)在難以支付高額的租賃成本，于是就選擇了聯(lián)合辦公，在納什他按工位付錢，一個月租金只需5萬元，而且合同期限也變得更自由、靈活。

愉悅資本是夢想加的主要投資人，其創(chuàng)始合伙人李瀟認(rèn)為，聯(lián)合辦公的商業(yè)模式本身是創(chuàng)造價值的，即使是WeWork在海外的入住率也很高。這說明行業(yè)需求是旺盛的，目前出現(xiàn)問題的原因是盲目擴(kuò)張和運(yùn)營管理不善。

一位優(yōu)客工場的高管表示，公司每個季度在以20%的營收增速增長。據(jù)《財經(jīng)》了解，目前，聯(lián)合辦公全行業(yè)出租價格也在調(diào)高。上述創(chuàng)業(yè)者透露，目前對于他們這種企業(yè)級客戶，納什空間的租金上漲了約20%。

李崢認(rèn)為近來行業(yè)漲價是普遍現(xiàn)象，但并不是漫天要價，而是前幾年的價格戰(zhàn)偏離了市場規(guī)律，而現(xiàn)在價格在回歸正軌。

以前聯(lián)合辦公的客群主要是個人創(chuàng)業(yè)者和小微企業(yè)，現(xiàn)在，很多大企業(yè)也開始選擇聯(lián)合辦公空間。如亞馬遜中國、今日頭條成為優(yōu)客工場的新客戶；而中糧、快手也選擇了夢想加合作。

小微企業(yè)租金低、不穩(wěn)定，有的小微企業(yè)交了錢也很少來辦工，他們對提高一個空間的續(xù)租率貢獻(xiàn)有限。但大企業(yè)就不同了，他們不僅能為空間帶來品牌增值，也帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

不久前，咨詢公司沙利文發(fā)布了一份《中國聯(lián)合辦公行業(yè)研究報告》，顯示中國的聯(lián)合辦公市場最近五年經(jīng)歷了高速增長，從2013年的11.7億人民幣增長到了2018年的174.1億人民幣，年復(fù)合增長率達(dá)71.7%。

而聯(lián)合辦公的服務(wù)收入在整體行業(yè)收入比例正在逐步上升，預(yù)期未來五年內(nèi)，中國聯(lián)合辦公市場的服務(wù)收入占比將會有顯著地提高。目前國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)的主要營收是租金差，這部分收入占總收入的90%以上。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、行業(yè)統(tǒng)計年鑒、沙利文、艾問研究

未來，對入駐企業(yè)充份服務(wù)，提升附加價值，是聯(lián)合辦公下半場競爭的必備能力。而各家都明白，一旦擁有這種能力，你就不會被資本拋棄。

為此，夢想加推出了面向企業(yè)級客戶的定制辦公服務(wù)，包括前期尋址、空間設(shè)計、施工管理和后期空間運(yùn)營的全流程服務(wù)。其客戶包括順豐速運(yùn)、易企秀、360、OPPO等。

而毛大慶的優(yōu)客工場沿產(chǎn)業(yè)鏈做了多起并購，涉及無人值守貨柜、無人健身房、互聯(lián)網(wǎng)打印等；優(yōu)客還展開了對同業(yè)的收購，如拿下洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom等。

毛大慶想圍繞聯(lián)合辦公空間建立一個完整的全鏈條商業(yè)模式。在他看來，優(yōu)客工場的價值不是有多少辦公位置，而是能多大程度的觸及入住企業(yè)的需求。他希望未來優(yōu)客工場的租金總收入占50%以下，為公司帶來利潤大頭的是聯(lián)合辦公平臺其他衍生業(yè)務(wù)和撮合交易。