來源：北京晚報

“結(jié)合自己的審判業(yè)務(wù)，我更關(guān)注民法典中涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。”北京市人大代表、房山法院長陽人民法庭副庭長劉寧法官說，民法典積極回應(yīng)了我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實需要，針對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的突出問題，新增物業(yè)服務(wù)合同這一章，為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的審判提供了民事基本法的依據(jù)。

劉寧介紹，民法典中涉及物業(yè)管理的規(guī)定主要有三處：一是物權(quán)編中關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，在業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的案件中，絕大部分涉及該部分條款。二是合同編中新增的關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主的案件中，絕大部分涉及該部分條款。三是侵權(quán)責(zé)任編中涉及物業(yè)管理的規(guī)定，如財產(chǎn)損害賠償?shù)南嚓P(guān)糾紛、高空拋物的物業(yè)管理責(zé)任等。

為何民法典要新增關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定？劉寧解釋，隨著我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的訴訟數(shù)量也隨之增加。然而，在原先的合同法中，典型合同并不包括物業(yè)服務(wù)合同。雖然《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)規(guī)則作出規(guī)定，但該條例的效力層次相對較低。此次民法典的編纂將這類合同單獨列章進行規(guī)范，積極回應(yīng)了民生的現(xiàn)實需要，也總結(jié)了既有的立法和司法實踐經(jīng)驗。

“我們法庭受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，很多是關(guān)于催交物業(yè)費的?！眲幣e例說，有的當(dāng)事人會問，買了房子后一直空著沒住，沒有享受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司咋還來催交物業(yè)費？小區(qū)車位管理混亂，私家車亂停亂放，環(huán)境臟亂差，這樣也要交物業(yè)費嗎？

劉寧說，物業(yè)費怎么交，民法典物業(yè)服務(wù)合同章做了明確規(guī)定。司法實踐中，常見的可酌減物業(yè)費的情形主要有服務(wù)存在瑕疵、計算錯誤、部分費用未到期、垃圾費等未約定、部分費用已支付等。

一般來講，對于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵但情節(jié)明顯輕微的，司法實踐中很少直接扣減物業(yè)費；對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定差距明顯且屬長期持續(xù)狀態(tài)的，可以適當(dāng)酌減物業(yè)費。

此外，民法典明確禁止物業(yè)公司采取停水停電等違法催交方式。在某物業(yè)公司起訴小區(qū)內(nèi)某幼兒園要求其交納物業(yè)費的糾紛中，物業(yè)公司在追索物業(yè)費的過程中，給幼兒園斷電40分鐘，在民警出警后，才恢復(fù)供電。

法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)通過正當(dāng)途徑追索物業(yè)費，而不能損害業(yè)主的基本權(quán)利，其擅自給幼兒園斷電的行為明顯不當(dāng)，因此判決物業(yè)費酌減20%，以此督促物業(yè)公司提高法治意識，正確處理糾紛。

劉寧說，作為一名基層人民法院的法官，民法典實施后，最關(guān)注的是如何學(xué)習(xí)民法典和相關(guān)司法解釋，“這需要法官在每一個具體案件中準(zhǔn)確理解和適用法律，深化對法律規(guī)范及其背后價值判斷的理解，這樣才能讓人民群眾在每一個司法案件中都能感受到公平正義?！?/p>

（原標(biāo)題：劉寧代表 物業(yè)服務(wù)合同糾紛怎么審？ 民法典里有依據(jù)）