物業(yè)管理招投標(biāo)工作指南

第一章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述

所謂物業(yè)管理,是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托,依照國(guó)家有關(guān)法律和規(guī)范,按照合同或契約行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能全方位的統(tǒng)一管理,并對(duì)物業(yè)所有人和使用人提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值.

隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,一方面,大量物業(yè)管理企業(yè)相繼涌現(xiàn),物業(yè)管理市場(chǎng)已逐步建立、發(fā)展,并將日益完善起來(lái),這在實(shí)踐上為物業(yè)管理的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)提供了可能.另一方面,為了使物業(yè)管理企業(yè)真正走上企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的道路,物業(yè)管理行業(yè)又必須開(kāi)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),只有這樣,才能使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間進(jìn)行雙向選擇,實(shí)行優(yōu)勝劣汰,才能為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出良好環(huán)境.由此看來(lái),物業(yè)管理領(lǐng)域開(kāi)展招標(biāo)投標(biāo)勢(shì)在必行.

1．1物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念

在闡述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念之前,先讓我們了解一下招標(biāo)投標(biāo)的概念.所謂招標(biāo)和投標(biāo),是一個(gè)過(guò)程的兩個(gè)方面,是指由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告或通知,由若干個(gè)投標(biāo)人同時(shí)投標(biāo),最后由招標(biāo)人通過(guò)對(duì)各投標(biāo)人所提交的價(jià)格、質(zhì)量、交割期限以及投標(biāo)人的技術(shù)水平、信譽(yù)程度和財(cái)務(wù)狀況等因素進(jìn)行綜合比較,確定其中條件最佳的投標(biāo)人為中標(biāo)人,并與之最終訂立合同的過(guò)程.其中,招標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要,提出一定的標(biāo)準(zhǔn)或條件,向社會(huì)或幾個(gè)特定的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的行為；而投標(biāo)則是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后,根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件,并將其遞交給招標(biāo)人的行為.

招標(biāo)投標(biāo)作為一種特殊的交易方式和訂立合同的一種特殊程序,與其他交易方式和訂立合同程序相比,具有其自身的特點(diǎn)：

1標(biāo)價(jià)保密性.根據(jù)招標(biāo)規(guī)定,投標(biāo)者對(duì)自己的報(bào)價(jià)都高度保密,每個(gè)投標(biāo)者在投標(biāo)時(shí)都不可能知道其他投標(biāo)者的報(bào)價(jià).因此,投標(biāo)者只能在不知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手底細(xì)的情況下,按照招標(biāo)文件的要求,根據(jù)自己所掌握的資料及以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析判斷,確定自己的報(bào)價(jià).

2報(bào)價(jià)一次性.招標(biāo)投標(biāo)不存在也不允許討價(jià)還價(jià),每個(gè)投標(biāo)者都只有一次投標(biāo)機(jī)會(huì).由于投標(biāo)者報(bào)價(jià)都是在高度保密的情況下進(jìn)行的,一次報(bào)價(jià)后,任何投標(biāo)者都沒(méi)有再次出價(jià)的機(jī)會(huì),這就要求每個(gè)投標(biāo)者都要一次性報(bào)出自己最優(yōu)惠的價(jià)格.

3法律約束性.投標(biāo)報(bào)價(jià)是一種具有法律約束性的行為,投標(biāo)者一旦向招標(biāo)人遞交標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià),該標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià)即被視為在法律上有效.在國(guó)際慣例中,為保證投標(biāo)報(bào)價(jià)的法律效力,投標(biāo)者須在遞交標(biāo)書(shū)的同時(shí)遞交一份投標(biāo)保證書(shū),并向招標(biāo)者交納一定的投標(biāo)保證金.如果在投標(biāo)有效期內(nèi)投標(biāo)者撤銷(xiāo)其標(biāo)書(shū)或報(bào)價(jià),招標(biāo)者則可按照慣例沒(méi)收投標(biāo)者交納的投標(biāo)保證金,以保證招標(biāo)者的利益.

招標(biāo)與投標(biāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物,而物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)作為招標(biāo)投標(biāo)方式在物業(yè)管理方面的應(yīng)

用,則是招標(biāo)投標(biāo)制度日趨成熟,并在各個(gè)領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用的產(chǎn)物.招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)大約開(kāi)始于18世紀(jì)末和19世紀(jì)的西方.早期的招標(biāo)投標(biāo)僅限于建筑工程和大型貨物采購(gòu)方面,近20年來(lái),隨著以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日益受到國(guó)際關(guān)注,招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)在眾多領(lǐng)域也得到了廣泛應(yīng)用并日臻完善,服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)已成為招標(biāo)投標(biāo)交易方式發(fā)展的新趨勢(shì).所謂服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),是指招標(biāo)投標(biāo)的客體并非有形的物體如一座建筑物、一臺(tái)設(shè)備,而是一項(xiàng)服務(wù),是無(wú)形的.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)便屬于服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo).

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,向社會(huì)公開(kāi)招聘,并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析和判斷,最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過(guò)程.

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的產(chǎn)生和發(fā)展,是以物業(yè)管理的商品化和市場(chǎng)化程度高低為基礎(chǔ)的.目前,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)基本上都建立了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度.我國(guó)物業(yè)管理的市場(chǎng)化起步較晚,然而自20世紀(jì)90年代以來(lái),在我國(guó)一些大城市中便有個(gè)別外商投資的物業(yè)率先實(shí)行了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo).近幾年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,一些國(guó)內(nèi)投資的大型建筑項(xiàng)目也開(kāi)始采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行物業(yè)管理.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)盡管在我國(guó)剛剛起步,不免出現(xiàn)無(wú)章可循、魚(yú)龍混雜的局面,但是必須看到它所代表的方向卻是喜人的.隨著我國(guó)房地產(chǎn)改革的深化,大力推廣和完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度,現(xiàn)已成為培育和發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的迫切需要,主要體現(xiàn)在：

1物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要.隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)管理作為一種服務(wù)性商品,也應(yīng)當(dāng)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行等價(jià)交換.而通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),評(píng)定其價(jià)值和價(jià)格在現(xiàn)行物業(yè)管理的市場(chǎng)價(jià)格水平下能否被接受,則是保證等價(jià)交換順利進(jìn)行的前提,從而也體現(xiàn)了價(jià)值規(guī)律的客觀要求.

2物業(yè)管理招標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制改革的需要.隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化,必須要對(duì)舊的管理體制進(jìn)行根本性的改革,變?cè)瓉?lái)的行政性管理終身制為企業(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制.在這種新的體制下,開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè),此時(shí),通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),可以解決開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間信息不相通的問(wèn)題,使得開(kāi)發(fā)商或業(yè)主可以自主選擇符合自己管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè).

3物業(yè)管理招標(biāo)是提高物業(yè)管理水平,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要.要提高物業(yè)管理水平,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,就必須要有充滿(mǎn)活力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng).由于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主之間的雙向選擇,從而形成的競(jìng)爭(zhēng)局面必將使物業(yè)管理企業(yè)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存發(fā)展,努力提高自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量,從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展.1．2物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)

由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性,物業(yè)管理招標(biāo)與其他類(lèi)型的招標(biāo)相比,有著自身的特點(diǎn),概括起來(lái)就是其超前性、長(zhǎng)期性和階段性.

1物業(yè)管理招標(biāo)的超前性

物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點(diǎn),決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前,即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開(kāi)發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo).

由于物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格是由物業(yè)的工程質(zhì)量和區(qū)域位置等決定的,而物業(yè)價(jià)值巨大和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)又決定了物業(yè)一經(jīng)建

造完成便很難改變,否則將會(huì)造成很大的浪費(fèi)和損失,因此,物業(yè)的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和施工至關(guān)重要.開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位可能沒(méi)有詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、氣候、風(fēng)向、水質(zhì)等各種自然環(huán)境條件,沒(méi)有注意開(kāi)發(fā)地區(qū)的綜合配套,也不如物業(yè)管理企業(yè)更了解日后管理和住戶(hù)的需要.如某些物業(yè)沒(méi)有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等,某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時(shí)沒(méi)有考慮足夠的車(chē)位；又如有些開(kāi)發(fā)商片面追求短期經(jīng)濟(jì)效益,或者在考慮設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)缺乏長(zhǎng)期眼光；有些施工單位粗制濫造,不保證材料質(zhì)量和技術(shù)質(zhì)量等,這一切都會(huì)給日后的物業(yè)管理帶來(lái)很大的問(wèn)題和煩惱.因此,為了確保物業(yè)質(zhì)量,遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)和因地制宜的方針,也為了業(yè)主和住戶(hù)的利益,物業(yè)管理必須超前介入,在物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)介入.在設(shè)計(jì)過(guò)程中,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從專(zhuān)業(yè)管理角度、從業(yè)主利益出發(fā),運(yùn)用以往的管理經(jīng)驗(yàn),監(jiān)督設(shè)計(jì)方案是否合理.如果是住宅小區(qū),就應(yīng)注意生活網(wǎng)點(diǎn)要合理布局,生活服務(wù)車(chē)位盡可能預(yù)留,對(duì)生活設(shè)施的現(xiàn)代化進(jìn)程都要統(tǒng)一考慮進(jìn)去.在施工過(guò)程中,物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)監(jiān)督施工質(zhì)量,對(duì)不完善的項(xiàng)目及時(shí)提出意見(jiàn),督促整改或采取補(bǔ)救措施.這是便于日后物業(yè)管理企業(yè)完成招標(biāo)中確定的目標(biāo)所不可缺少的.既然物業(yè)管理的超前介入是必須的,這就決定了物業(yè)管理招標(biāo)也具有超前性的特點(diǎn).

2物業(yè)管理招標(biāo)的長(zhǎng)期性和階段性

物業(yè)管理招標(biāo)的長(zhǎng)期性和階段性是指由于物業(yè)管理工作的長(zhǎng)期性和多階段性,針對(duì)不同的階段和不同的服務(wù)內(nèi)容,物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容要求和方式選擇也有所不同.

與一般的建筑工程和貨物采購(gòu)招標(biāo)不同,物業(yè)管理招標(biāo)并非是“一勞永逸”的,而是一項(xiàng)具有長(zhǎng)期性和階段性的工作.首先,由于開(kāi)發(fā)商或業(yè)主在不同時(shí)期對(duì)物業(yè)管理有不同的要求,招標(biāo)文件中的各種管理要求、管理價(jià)格的制定都具有階段性,過(guò)了一段時(shí)間,為了適應(yīng)各種變化有可能需要調(diào)整.其次,物業(yè)管理企業(yè)即使中標(biāo),并不意味著可以高枕無(wú)憂(yōu),長(zhǎng)期占據(jù)這一市場(chǎng)份額,因?yàn)橐环矫?隨著時(shí)間的推移,可能會(huì)有更好、更先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)；另一方面,也可能由于自身的管理服務(wù)技術(shù)水平低下,企業(yè)內(nèi)部建設(shè)和管理松懈而遭淘汰.所以,物業(yè)管理招標(biāo)具有長(zhǎng)期性和階段性的特點(diǎn).過(guò)了委托管理期限,可由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績(jī),通過(guò)決議決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè).若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘,則由業(yè)主委員會(huì)重新向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo).當(dāng)然也可能未到委托管理期限,但由于原中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)未能很好地履行合同中的責(zé)任和義務(wù)而遭解聘,由業(yè)主委員會(huì)重新招聘物業(yè)管理企業(yè).1．3物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則1．3．1物業(yè)管理招標(biāo)的原則

物業(yè)管理招標(biāo)作為推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)朝競(jìng)爭(zhēng)性方向發(fā)展的重要手段,只有在一定的原則下進(jìn)行才能真正體現(xiàn)其優(yōu)勝劣汰的功能.物業(yè)管理招標(biāo)的目的是要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo),從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè).由于招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域一般都是買(mǎi)方市場(chǎng),在買(mǎi)方市場(chǎng)中,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一種對(duì)買(mǎi)方招標(biāo)人有利的競(jìng)爭(zhēng),在合理的范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)程度越高,對(duì)買(mǎi)方越有利,因此擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)范圍可以使買(mǎi)方招標(biāo)人獲得更充分的市場(chǎng)利益.所以,開(kāi)發(fā)商或業(yè)主要想在競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)中獲取充分利益,就應(yīng)吸引盡可能多的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo).而要做到這一點(diǎn),除了一方面應(yīng)增加標(biāo)的項(xiàng)目自身的吸引力外,另一方面是對(duì)所有參加投標(biāo)者要盡可能做到公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用.也就是說(shuō),物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則.

1公平原則

所謂公平原則,是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都是一致的,即所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上進(jìn)行投標(biāo).由此可以看出,公平原則的關(guān)鍵是要體現(xiàn)出投標(biāo)的起點(diǎn)公平.而要做到起點(diǎn)公平,在招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

1應(yīng)采用統(tǒng)一的招標(biāo)方式招標(biāo).

目前物業(yè)管理招標(biāo)的方式主要有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)詳細(xì)介紹參見(jiàn)第2章.由于后兩種方式是由招標(biāo)者憑主觀判斷而預(yù)先選定一定數(shù)量的合格投標(biāo)者進(jìn)行投標(biāo),其招標(biāo)過(guò)程帶有很大的主觀性,從而自然降低對(duì)這些投標(biāo)者審查的要求.如果與此同時(shí)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo),對(duì)其他投標(biāo)者進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查,顯然,這種混合的招標(biāo)方式在一開(kāi)始就違背了起點(diǎn)公平原則.另外需特別指出另一種情況,當(dāng)招標(biāo)者采用公開(kāi)招標(biāo)的同時(shí),又邀請(qǐng)幾家其主觀上看好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行議標(biāo),這必然使得那些參加議標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能夠先于其他通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)取得招標(biāo)文件的投標(biāo)者了解招標(biāo)項(xiàng)目的具體情況,甚至搶先一步摸清招標(biāo)者的“底牌”,這就使得整個(gè)招標(biāo)程序在時(shí)間上違背了起點(diǎn)公平原則.

綜上所述,招標(biāo)者應(yīng)采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)方式,即采取單一的公開(kāi)招標(biāo),或邀請(qǐng)招標(biāo),或議標(biāo).

2招標(biāo)文件對(duì)所有的投標(biāo)者要求都應(yīng)一致,即要做到“一視同仁”.

首先,實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)文件應(yīng)在同一時(shí)間、同一地點(diǎn)公開(kāi)發(fā)售,并且在這之前的招標(biāo)通告中予以標(biāo)明.其次,全部招標(biāo)文件的條件、要求均應(yīng)一致.例如,若需要進(jìn)行資格審查,那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)按要求進(jìn)行審查；若需要提交投標(biāo)保證書(shū),那么對(duì)所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)有這一要求.

3招標(biāo)者對(duì)招標(biāo)文件的解釋說(shuō)明應(yīng)在同一時(shí)間,針對(duì)所有參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)公開(kāi)進(jìn)行.

例如,應(yīng)在統(tǒng)一時(shí)間組織所有投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)物業(yè)實(shí)地考察.另外,招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)者購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會(huì)議,即標(biāo)前會(huì)議,目的是公開(kāi)澄清投標(biāo)者提出的各類(lèi)問(wèn)題.再如,招標(biāo)投標(biāo)法第二章第二十三條規(guī)定：“招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少十五日之前,以書(shū)面形式通知所有招標(biāo)文件收受人”.

2公正原則

所謂公正原則,是指投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書(shū)的尺度,即在所有投標(biāo)者起點(diǎn)公平的基礎(chǔ)上,在整個(gè)投標(biāo)評(píng)定中所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫性和普遍性.

一貫性是指招標(biāo)者在實(shí)施投標(biāo)評(píng)定過(guò)程中所采用的評(píng)標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)與招標(biāo)者預(yù)先在招標(biāo)文件中所注明的評(píng)判準(zhǔn)則相一致,也就是投標(biāo)前后,其評(píng)判準(zhǔn)則必須一致、公開(kāi).任何招標(biāo)者私自修改已經(jīng)在招標(biāo)文件中公布的評(píng)判準(zhǔn)則都屬違背招標(biāo)慣例的行為.例如,某物業(yè)管理招標(biāo)文件中已注明對(duì)投標(biāo)者資格審查的準(zhǔn)則行為,根據(jù)已知的得分標(biāo)準(zhǔn)取最低得分以上的投標(biāo)者進(jìn)行正式投標(biāo).根據(jù)該準(zhǔn)則進(jìn)行評(píng)審后在設(shè)定最低分以上的投標(biāo)人共有12位.這時(shí),招標(biāo)者考慮到合格的投標(biāo)者數(shù)量過(guò)多,為了減輕招標(biāo)工作量,招標(biāo)人私下將評(píng)定準(zhǔn)則修改為取最高分的前6位投標(biāo)人參加正式投標(biāo),導(dǎo)致其余6位本來(lái)可以取得投標(biāo)資格的投標(biāo)人被淘汰.這個(gè)例子典型地反映了違反一貫性原則的情況.

普遍性是指用于投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則應(yīng)該具有普遍性,即能客觀地衡量所有的投標(biāo)書(shū).這就要求評(píng)標(biāo)委員會(huì)所采用的評(píng)定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強(qiáng)的綜合性和客觀性.根據(jù)國(guó)際慣例,一般在評(píng)標(biāo)時(shí)采用綜合打分法,因?yàn)?span id="qsh1b7padf" class="candidate-entity-word" data-gid="8376134">打分法最大的優(yōu)點(diǎn)就是可通過(guò)采用專(zhuān)家打分、加權(quán)計(jì)分的科學(xué)辦法,防止“拍腦袋”的武斷行為出現(xiàn).另外,為表明評(píng)定準(zhǔn)則的客觀性,還可對(duì)中標(biāo)者的最后選定在招標(biāo)文件的選定

準(zhǔn)則中加以客觀的詳細(xì)說(shuō)明,使未中標(biāo)者明白自己的差距和不足,以示公正.

3合理原則

所謂合理原則,是指選定投標(biāo)的價(jià)格和要求必須合理,不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià),也不能脫離市場(chǎng)實(shí)際情況,提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求.

由于物業(yè)管理服務(wù)所包含的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)并不高,因此在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,投標(biāo)人的報(bào)價(jià)往往決定了其投標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng)力,即中標(biāo)人往往也就是報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)人.這樣就容易導(dǎo)致有些投標(biāo)人為了中標(biāo)而將管理費(fèi)標(biāo)價(jià)壓得很低,甚至低于成本價(jià)的情況發(fā)生,這顯然是不合理的.如果將物業(yè)交給這樣的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理,勢(shì)必造成日后或者管理不到位,或者賠本破產(chǎn)無(wú)法繼續(xù)履行合同的局面.此外還存在另外一種情況,有的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)價(jià)雖然很合理,但投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的資本、管理服務(wù)人員與技術(shù)力量卻不令人滿(mǎn)意,這樣的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上日后也難以勝任物業(yè)管理工作.

為了貫徹合理原則,避免上述不合理現(xiàn)象的發(fā)生,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中按照國(guó)際慣例,申明“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價(jià)”這一條.其含義是,開(kāi)標(biāo)后,開(kāi)發(fā)商或業(yè)主有權(quán)選擇任何價(jià)格的投標(biāo)書(shū).有了這樣的申明,對(duì)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主而言,便可選擇管理費(fèi)標(biāo)價(jià)合理且資信條件較為可靠的物業(yè)管理企業(yè).

1．3．2物業(yè)管理投標(biāo)的原則

如果物業(yè)管理招標(biāo)的公平、公正、合理原則是基于國(guó)際慣例的一種準(zhǔn)則,那么物業(yè)管理投標(biāo)所遵循的便是一種自律性的原則.物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則是真實(shí)性原則和合理競(jìng)爭(zhēng)原則.實(shí)際上,真實(shí)性原則和合理競(jìng)爭(zhēng)原則是基于物業(yè)管理招標(biāo)的三個(gè)原則而衍生出來(lái)的,是公平、公正、合理原則最終的目標(biāo)取向,也是該三原則對(duì)投標(biāo)行為的基本要求.

1真實(shí)性原則

所謂真實(shí)性原則,是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書(shū)中所闡述的所有內(nèi)容均是真實(shí)反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營(yíng)能力和技術(shù)水平,投標(biāo)人應(yīng)對(duì)其標(biāo)書(shū)的內(nèi)容做到“言出必行”.

要保證投標(biāo)書(shū)內(nèi)容的真實(shí)性,實(shí)際上主要取決于投標(biāo)人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束.在物業(yè)管理市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下,真實(shí)性原則一般都能夠保證.此外,招標(biāo)人還可在招標(biāo)文件中提出一些對(duì)投標(biāo)書(shū)真實(shí)性具有法律約束的原則.例如,招標(biāo)人可在招標(biāo)文件中注明投標(biāo)人必須出具投標(biāo)保證書(shū),并交納一定的保證金.如果投標(biāo)人在投標(biāo)過(guò)程中中途退標(biāo)或由于違反真實(shí)性原則,虛假陳述標(biāo)書(shū)而被取消投標(biāo)資格,投標(biāo)保證金將予以沒(méi)收.這樣就使得標(biāo)書(shū)不再是簡(jiǎn)單的出價(jià)或發(fā)盤(pán),而是具有法律效力和責(zé)任所約束的,從而使得真實(shí)性原則具有了一定的法律基礎(chǔ).

2合理競(jìng)爭(zhēng)原則

所謂合理競(jìng)爭(zhēng)原則,是指投標(biāo)人應(yīng)憑自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量通過(guò)良性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰而取勝.合理競(jìng)爭(zhēng)的反面有兩個(gè),一是投標(biāo)人之間相互勾結(jié),形成壟斷聯(lián)盟；二是投標(biāo)人之間形成不合理競(jìng)爭(zhēng),甚至惡性競(jìng)爭(zhēng).這兩個(gè)反面都是違背合理競(jìng)爭(zhēng)原則,嚴(yán)重?fù)p害招標(biāo)人利益的.

首先,如前所述,招標(biāo)投標(biāo)方式最大的優(yōu)點(diǎn)便是通過(guò)投標(biāo)人的充分競(jìng)爭(zhēng),使得招標(biāo)人能獲得最大的市場(chǎng)利益.然而投標(biāo)人相互勾結(jié)后,就會(huì)統(tǒng)一提高報(bào)價(jià),使得招標(biāo)人獲得的利益大大減少.為了避免這種暗中勾結(jié),哄抬標(biāo)價(jià)的行為發(fā)生,一種行之有效的辦法,就是在正式招標(biāo)之前計(jì)算出一個(gè)合理的標(biāo)底,當(dāng)所有投標(biāo)報(bào)價(jià)大大超過(guò)標(biāo)底時(shí),招標(biāo)人有權(quán)取消本次招標(biāo).

其次,對(duì)于不合理競(jìng)爭(zhēng),行之有效的辦法便是前文提到的招標(biāo)

人“不選擇最低標(biāo)價(jià)”的申明.由于評(píng)標(biāo)的尺度越單一,就越容易被投標(biāo)人所操縱,因而在國(guó)際慣例中,評(píng)標(biāo)的尺度一般都采用價(jià)格和其他因素的加權(quán)計(jì)分法.采用了多指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)標(biāo),惡性的“價(jià)格戰(zhàn)”現(xiàn)象就可有效地得到避免.

綜上所述,為了真正貫徹物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)原則,離不開(kāi)法律規(guī)范和行業(yè)自律相輔相成的招標(biāo)投標(biāo)制度.綜觀國(guó)外,大多數(shù)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家都有一個(gè)國(guó)家法律和行業(yè)自律相結(jié)合的招標(biāo)投標(biāo)制度.只有兩者實(shí)現(xiàn)緊密結(jié)合,做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo),投標(biāo)人自覺(jué)地遵守真實(shí)性和合理競(jìng)爭(zhēng)原則進(jìn)行投標(biāo),才能真正搞好物業(yè)管理工作,才能真正體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律.

1．4物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)

1．4．1物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)

根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國(guó)際慣例,任何一項(xiàng)招標(biāo)都要有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的招標(biāo)機(jī)構(gòu),并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng).物業(yè)管理招標(biāo)也不例外.通常招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同.

招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo).根據(jù)我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法第二章第十二條的規(guī)定,“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜.任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu).招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的,司以自行辦理招標(biāo)事宜.任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”.對(duì)于自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)的,通常是在招標(biāo)人所在單位下屬設(shè)立一個(gè)招標(biāo)委員會(huì)或招標(biāo)工作組,全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)事宜.這種招標(biāo)機(jī)構(gòu)一般隨招標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)生而產(chǎn)生,也隨招標(biāo)活動(dòng)的結(jié)束而解散,因而屬于非常設(shè)性機(jī)構(gòu).而對(duì)于后者,即招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),是依法設(shè)立,從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織,屬常設(shè)性的經(jīng)營(yíng)實(shí)體.以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)的途徑分別予以詳述.

1自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)

根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同,分為開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo).

1開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)

開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)在其所在單位的董事會(huì)下設(shè)專(zhuān)門(mén)招標(biāo)委員會(huì)或小組進(jìn)行招標(biāo).具體做法是：開(kāi)發(fā)商董事會(huì)挑選代表組成招標(biāo)委員會(huì),這些代表通常包括分管項(xiàng)目工程建設(shè)部門(mén)的董事、相關(guān)職能部門(mén)的代表以及小業(yè)主的代表等.招標(biāo)委員會(huì)是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),下設(shè)秘書(shū)處和專(zhuān)業(yè)技術(shù)部.其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)部的職能是聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作,并組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)或小組進(jìn)行標(biāo)書(shū)的評(píng)審工作,最后向招標(biāo)委員會(huì)提交評(píng)價(jià)報(bào)告和中標(biāo)推薦人名單僅供參考.招標(biāo)委員會(huì)可以采納專(zhuān)業(yè)技術(shù)部所提供的方案,也可完全拒絕而自行作出裁標(biāo)決定.招標(biāo)委員會(huì)在裁標(biāo)時(shí)通常采用投票的方式?jīng)Q定,一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo),并由招標(biāo)委員會(huì)派代表與中標(biāo)人簽訂合同.

非常設(shè)性招標(biāo)委員會(huì)的特點(diǎn)之一便是其開(kāi)放式的組織機(jī)構(gòu),即招標(biāo)委員會(huì)的主要工作人員都非正式編制,而大多數(shù)是通過(guò)向外聘請(qǐng)或通過(guò)內(nèi)部調(diào)用,具有很強(qiáng)的靈活性和流動(dòng)性.通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會(huì)向外聘請(qǐng)的專(zhuān)家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、法律以及財(cái)務(wù)等方面的專(zhuān)門(mén)人員.開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖1．1所示.

圖1．1開(kāi)發(fā)兩目行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置

2小業(yè)主自行招標(biāo)

所謂小業(yè)主是指相對(duì)于大業(yè)主即開(kāi)發(fā)商而言的住戶(hù)及租戶(hù).由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大,且沒(méi)有嚴(yán)格的組織,因此,往往是由業(yè)主委員會(huì)代表小業(yè)主組織招標(biāo).

業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的,代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)機(jī)構(gòu),是物業(yè)實(shí)行自治管理的充分體現(xiàn).業(yè)主委員會(huì)委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士擔(dān)任.

業(yè)主委員會(huì)行使以下職權(quán)：

①召集和主持業(yè)主代表大會(huì),向業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告工作.

②采取公開(kāi)招標(biāo)或其他方式,聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理并與其簽訂委托管理合同,解聘不稱(chēng)職的物業(yè)管理公司.

⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計(jì)劃,以及財(cái)務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況.

壘審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專(zhuān)用基金的使用.

⑤審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和使用.

⑥對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議.

從以上可以看出,業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司.與開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣,業(yè)主委員會(huì)也是通過(guò)其下設(shè)的一個(gè)招標(biāo)委員會(huì)或招標(biāo)工作組來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)工作事宜,其招標(biāo)委員會(huì)的具體組織結(jié)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商董事會(huì)下屬的招標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置大致相同.

2委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專(zhuān)門(mén)從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會(huì)中介組織.與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依照公司法設(shè)立,并完全按照公司法規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性法人組織.正如我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法所規(guī)定的,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、組織機(jī)構(gòu)和相應(yīng)資金.因此,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)與其他經(jīng)營(yíng)性法人組織無(wú)異.例如招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離,通常采用經(jīng)理制,設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場(chǎng)部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、行政管理部等常見(jiàn)的職能部門(mén),分設(shè)部門(mén)經(jīng)理等,如圖1．2所示.

圖1．2招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)中的技術(shù)部門(mén)其主要工作人員都采用合同制定編,而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)那樣采用臨時(shí)外聘制度.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與編制招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家建立長(zhǎng)期的合同關(guān)系,從而形成專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)大的專(zhuān)家?guī)?專(zhuān)家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評(píng)定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)等級(jí)的重要依據(jù).

然而,需要指出的是,盡管招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作,但是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并非是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu).招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在評(píng)標(biāo)后,向委托招標(biāo)人提交評(píng)標(biāo)報(bào)告和中標(biāo)候選人名單,由招標(biāo)人開(kāi)發(fā)商董事會(huì)或業(yè)主委員會(huì)自行進(jìn)行最終裁標(biāo),招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦.完成代理招標(biāo)工作后,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費(fèi)或傭金.

1．4．2物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)

要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu).物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制,經(jīng)理對(duì)整個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé),在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部,各部門(mén)再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處如圖1．3所示.

圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)

基于物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中,大量的信息需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速的交流和積聚,因此物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作,通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專(zhuān)門(mén)部門(mén)來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo)活動(dòng).在物業(yè)管理企業(yè)中,與物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)密切相關(guān)的有開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門(mén),其具體職能分別如下：

1開(kāi)發(fā)部：開(kāi)發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專(zhuān)職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的部門(mén).其主要職責(zé)是確定目標(biāo),選擇物業(yè),進(jìn)行投標(biāo),參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng).無(wú)疑,開(kāi)發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心.

2財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門(mén),負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算和各類(lèi)收費(fèi)工作.該部門(mén)的主管一般都為總會(huì)計(jì)師,具有資深的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)能力.

3工程部：工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門(mén),主要負(fù)責(zé)工程預(yù)算,負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng),以及負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢(xún)和研究工作.

在物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)部始終擔(dān)任著主要角色.首先,開(kāi)發(fā)部根據(jù)本公司的市場(chǎng)定位,選擇與之相稱(chēng)的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目,進(jìn)行投標(biāo).其次,由于編寫(xiě)投標(biāo)書(shū)過(guò)程中最重要的兩個(gè)難點(diǎn)是管理方案的設(shè)計(jì)和標(biāo)價(jià)的計(jì)算,因此,在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上,開(kāi)發(fā)部通常都會(huì)在專(zhuān)門(mén)部門(mén)的專(zhuān)家協(xié)助下進(jìn)行.在管理方案的設(shè)計(jì)上,開(kāi)發(fā)部會(huì)向工程部咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)方案技術(shù)上的可行性；而在標(biāo)價(jià)的計(jì)算方面,開(kāi)發(fā)部也會(huì)征求財(cái)務(wù)部總會(huì)計(jì)師設(shè)計(jì)方案在財(cái)務(wù)上的可行性的意見(jiàn).通常在投標(biāo)書(shū)完成時(shí),應(yīng)得到總會(huì)計(jì)師和總工程師的簽字認(rèn)可.最后,開(kāi)發(fā)部完成投標(biāo)書(shū)后,經(jīng)過(guò)總經(jīng)理簽字授權(quán),即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo).

大型物業(yè)管理企業(yè)的開(kāi)發(fā)部一般都實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,以項(xiàng)目小組為單位,分管具體項(xiàng)目的投標(biāo)工作,以及中標(biāo)后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對(duì)各項(xiàng)目的投標(biāo)工作負(fù)責(zé).

第二章 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容

2．1物業(yè)管理招標(biāo)的范圍

2．1．1確定項(xiàng)目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則

在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前,有必要先對(duì)招標(biāo)范圍的概念予以說(shuō)明.

招標(biāo)的范圍是指哪些項(xiàng)目必須要招標(biāo)；哪些項(xiàng)目可以招標(biāo)也可以通過(guò)其他方式指定承包商；哪些項(xiàng)目不適于招標(biāo).

根據(jù)我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法第一章第三條的規(guī)定,在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目,必須進(jìn)行招標(biāo)：

1大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；

2全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；

3使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目.

根據(jù)以上對(duì)必須招標(biāo)的項(xiàng)目的界定,我們可以看出,對(duì)于一些影響力較大,特別是一些影響到公眾利益、國(guó)家利益和國(guó)際聲譽(yù)的項(xiàng)目,必須實(shí)行公開(kāi)招標(biāo).其目的在于,通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式,以較為符合市場(chǎng)規(guī)律的合理價(jià)格獲取高素質(zhì)、高信譽(yù)的承包商的服務(wù),從而有效地保證工程質(zhì)量,維護(hù)國(guó)家和公眾利益.

對(duì)于不適于招標(biāo)的項(xiàng)目,國(guó)家有關(guān)法律也作了規(guī)定,主要是一些關(guān)系到國(guó)家安全和屬于軍事機(jī)密的項(xiàng)目,這些項(xiàng)目一般都不公開(kāi)招標(biāo).這是因?yàn)椋孩俟_(kāi)發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國(guó)家安全或軍事有關(guān)的機(jī)密；②一些不法分子有可能會(huì)借投標(biāo)之名,趁機(jī)竊取國(guó)家機(jī)密.因此,對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目,一般由國(guó)家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行建設(shè)和管理.

綜上所述,根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定和精神,我們可以總結(jié)出判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)的三個(gè)原則：①是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)；②是否關(guān)系到國(guó)家利益即是否使用了國(guó)有資金投資；③是否涉及國(guó)家安全或軍事機(jī)密.以上三原則同樣也體現(xiàn)了國(guó)際招標(biāo)慣例,具有普遍性.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分,理應(yīng)遵守招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定,因此,該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍.

2．1．2物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍

由于我國(guó)的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚,到目前為此,物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺(tái).另外,對(duì)于招標(biāo)范圍的規(guī)定,招標(biāo)投標(biāo)法也只限于對(duì)工程建設(shè)和貨物采購(gòu)招標(biāo)的范圍作出規(guī)定.因此,從嚴(yán)格意義上講,物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國(guó)尚未從法律上界定.即法律沒(méi)有規(guī)定,在我國(guó)哪些項(xiàng)目其物業(yè)管理必須要實(shí)行招標(biāo),哪些不適于招標(biāo).然而,如前文所述,招標(biāo)投標(biāo)法對(duì)招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國(guó)際慣例,具有普遍性；同時(shí),針對(duì)目前在我國(guó)剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合,這使我們有足夠的理由相信,“三原則”是我國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢(shì),用它來(lái)指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實(shí)意義.

首先,根據(jù)“是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)”的原則,大型基礎(chǔ)設(shè)施如機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、地鐵等和一些公用物業(yè)如圖書(shū)館等其物業(yè)管理都應(yīng)實(shí)行招標(biāo).由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大,其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益,甚至人身安全,因此,這些項(xiàng)目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實(shí)行招標(biāo).事實(shí)上,對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目,往往從項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工開(kāi)始就已經(jīng)實(shí)行了全套的招標(biāo),物業(yè)管理招標(biāo)不過(guò)是其中的一部分而已.另外,對(duì)于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo).因?yàn)?對(duì)于生活著數(shù)萬(wàn)居民甚至10萬(wàn)居民以上的大型樓盤(pán)和小區(qū)來(lái)說(shuō),無(wú)疑是一個(gè)“小社會(huì)”,其管理好壞,居民是否安全、舒適,是直接關(guān)系到千千萬(wàn)萬(wàn)居民切身利益的,其社會(huì)影響力絲毫不亞于一個(gè)飛機(jī)場(chǎng)或一座火車(chē)站.因此根據(jù)第一個(gè)原則,該類(lèi)樓盤(pán)的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi).

其次,根據(jù)“是否關(guān)系到國(guó)家利益”的原則,除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外,其他使用國(guó)有資金投資或國(guó)家融資建造的公用物業(yè),其物業(yè)管理一般也應(yīng)實(shí)行招標(biāo).這是因?yàn)閲?guó)家利益是群眾利益的代表,損害國(guó)家利益就等于損害社會(huì)公眾的利益,因此應(yīng)對(duì)國(guó)家利益負(fù)責(zé).近幾年來(lái),一些由國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)投資或?qū)ｍ?xiàng)貸款,特別是與外國(guó)聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計(jì)施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式,并取得了良好的效果.然而,根據(jù)“是否涉及國(guó)家安全或軍事機(jī)密”的原則,一些由國(guó)家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè),就不適合采用公開(kāi)招標(biāo)方式,如國(guó)家政府部門(mén)和機(jī)要部門(mén)的辦公大樓等.事實(shí)上,這一類(lèi)物業(yè)都有國(guó)家專(zhuān)門(mén)指定的單位對(duì)其進(jìn)行物業(yè)維護(hù)和管理.

由此看來(lái),物業(yè)管理招標(biāo)范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定.而對(duì)于那些在招標(biāo)投標(biāo)法中沒(méi)有規(guī)定的,可以實(shí)行也可不實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目,在實(shí)際操作中,主要取決于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn).不過(guò),隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用,物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會(huì)不斷擴(kuò)大.目前物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化,也有待完善.

2．2物業(yè)管理招標(biāo)的方式

根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目不同的特點(diǎn),招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進(jìn)行招標(biāo).現(xiàn)行國(guó)際市場(chǎng)上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo).但我國(guó)自2000年1月1日施行的招標(biāo)投標(biāo)法只把招標(biāo)方式分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種,沒(méi)有將議標(biāo)納入.然而,考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國(guó)剛剛起步,議標(biāo)作為一種簡(jiǎn)單、便捷的方式目前仍被我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所采用,對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響,筆者按照國(guó)際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹.

2．2．1公開(kāi)招標(biāo)

公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人業(yè)主或開(kāi)發(fā)商通過(guò)報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通知,邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式.公開(kāi)招標(biāo)最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo).

公開(kāi)招標(biāo)是國(guó)際上最常見(jiàn)的招標(biāo)方式,其優(yōu)點(diǎn)是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則,因此,我國(guó)大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開(kāi)招標(biāo)方式.需指出的是,由于物業(yè)管理具有長(zhǎng)期性和區(qū)域性的特點(diǎn),因此,除國(guó)家級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目如三峽工程以外,對(duì)于地方性的重點(diǎn)項(xiàng)目如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)一般都采用地方公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo).地方公開(kāi)招標(biāo),就是指通過(guò)在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo).由于物業(yè)管理自身的特點(diǎn),對(duì)于一些不可能

也不適宜吸引全國(guó)各地物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目,通過(guò)地方公開(kāi)招標(biāo),既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本,又不影響公開(kāi)招標(biāo)的公平性和有效性,不失為一種較為經(jīng)濟(jì)有效的招標(biāo)方法.

公開(kāi)招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則,這具體體現(xiàn)在：

在公開(kāi)招標(biāo)中,招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告.凡愿意參加投標(biāo)的單位,可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購(gòu)買(mǎi)較詳細(xì)的介紹資料和資格預(yù)審表,并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位.招標(biāo)單位對(duì)所有申請(qǐng)資格預(yù)審的單位進(jìn)行審查,經(jīng)審查合格者可向招標(biāo)單位購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件,參加投標(biāo).

公開(kāi)招標(biāo)方的招標(biāo)文件必須規(guī)定開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn).開(kāi)標(biāo)必須在招標(biāo)機(jī)構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場(chǎng)的情況下當(dāng)眾進(jìn)行.開(kāi)標(biāo)后,出席開(kāi)標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書(shū)的報(bào)價(jià)總表上簽字,這意味著所有報(bào)價(jià)從即時(shí)起到授標(biāo)前均不得更改.另外,按照國(guó)際慣例,標(biāo)書(shū)應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財(cái)務(wù)條件,任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報(bào)價(jià).這些條件只有在開(kāi)標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改.

在實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)時(shí),評(píng)審標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià)都是在嚴(yán)格保密中進(jìn)行的.評(píng)標(biāo)時(shí),招標(biāo)機(jī)構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書(shū)中的某些含糊不清的問(wèn)題,但無(wú)權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價(jià)格.一般而言,公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目合同應(yīng)授予報(bào)價(jià)最低者,但在以下情況可另作考慮：①招標(biāo)文件中另有規(guī)定；②投標(biāo)文件違反有關(guān)國(guó)際慣例或招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報(bào)價(jià)明顯不合理.

實(shí)行公開(kāi)招標(biāo),可以使投標(biāo)人充分獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利益,同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了公平競(jìng)爭(zhēng),大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象,是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式,因而成為其他招標(biāo)方式主要的參照對(duì)象.不過(guò),公開(kāi)招標(biāo)方式也有招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng),招標(biāo)成本較高的不足之處.

2．2．2邀請(qǐng)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)是指不公開(kāi)刊登廣告而直接邀請(qǐng)某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式,其主要特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo).

邀請(qǐng)招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小即工作量不大,總管理費(fèi)報(bào)價(jià)不高的物業(yè)管理項(xiàng)目.由于公開(kāi)招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高,邀請(qǐng)招標(biāo)有的地方彌補(bǔ)了公開(kāi)招標(biāo)方式的不足,成為公開(kāi)招標(biāo)不可缺少的補(bǔ)充方式,并由于其節(jié)省招標(biāo)時(shí)間和成本的優(yōu)點(diǎn),深受一些私營(yíng)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的歡迎.目前,邀請(qǐng)招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎,特別為一些實(shí)力雄厚、信譽(yù)較高的老牌開(kāi)發(fā)商所經(jīng)常采用.究其原因,首先,由于物業(yè)管理具有地域性的特點(diǎn),開(kāi)發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位,而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次,由于開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)較豐富,能及時(shí)掌握各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和服務(wù)質(zhì)量情況,使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo),既節(jié)省了成本,又不失效果.

邀請(qǐng)招標(biāo)在“省時(shí)省錢(qián)”的優(yōu)點(diǎn)十分鮮明的同時(shí),其缺點(diǎn)也十分突出.由于邀請(qǐng)招標(biāo)是由招標(biāo)人預(yù)先選擇了投標(biāo)人,因此可選擇范圍無(wú)疑就縮小了,這容易誘使投標(biāo)人之間產(chǎn)生不合理競(jìng)爭(zhēng),容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象.因此,邀請(qǐng)招標(biāo)是否成功最關(guān)鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下,如何防止不合理競(jìng)爭(zhēng)和作弊行為.我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法對(duì)邀請(qǐng)招標(biāo)方式有明確規(guī)定：“招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)”.該規(guī)定就是為了防止投標(biāo)過(guò)少而導(dǎo)致投標(biāo)人相互勾結(jié),哄抬標(biāo)價(jià),損害招標(biāo)人的利益.另外,筆者建議招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時(shí)可參考以下的選擇條件：①投標(biāo)單位當(dāng)前和過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況必須良好；②近

期內(nèi)承擔(dān)過(guò)類(lèi)似的物業(yè)管理工作,具有豐富的經(jīng)驗(yàn)；③在本地區(qū)具有較高的信譽(yù)；④對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān).可以看出,招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量上和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選,才能確保邀請(qǐng)招標(biāo)的最終成功.

邀請(qǐng)招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn),但這種招標(biāo)方式也有其弊病,那就是再好的篩選,也有可能遺漏一些合格的、有競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)；另外,在評(píng)標(biāo)中可能會(huì)歧視某些投標(biāo)人等.盡管如此,邀請(qǐng)招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用.

2．2．3議標(biāo)

議標(biāo)又稱(chēng)談判招標(biāo),是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主不必公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告,而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè),邀請(qǐng)其投標(biāo),然后通過(guò)平等協(xié)商,最終達(dá)成協(xié)議.議標(biāo)實(shí)質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo).

議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見(jiàn).這是因?yàn)?一方面,該類(lèi)物業(yè)的工期較緊,標(biāo)的總價(jià)較低,短時(shí)間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進(jìn)行投標(biāo).事實(shí)上該類(lèi)項(xiàng)目也就是我們常見(jiàn)的中小樓盤(pán)和物業(yè)很少是實(shí)行超前招標(biāo),讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計(jì)施工階段的,大多數(shù)情況是開(kāi)發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè).由于這時(shí)工期緊,開(kāi)發(fā)商往往采用議標(biāo)方式,同時(shí)找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)考察,然后同時(shí)進(jìn)行談判協(xié)商,最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè).另一方面,開(kāi)發(fā)商本身對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解,且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng),對(duì)管理的要求不是非常嚴(yán)格.此時(shí)在投標(biāo)人競(jìng)爭(zhēng)范圍縮小的情況下,并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量.因此,議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商所采用,業(yè)主委員會(huì)也可通過(guò)委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)采用議標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo).

議標(biāo)又稱(chēng)談判招標(biāo),顧名思義,其最大的特點(diǎn)在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商,投標(biāo)人通過(guò)不斷地修改標(biāo)價(jià)來(lái)與招標(biāo)人取得一致.這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式,是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合,兼顧兩者的優(yōu)點(diǎn),既節(jié)省了時(shí)間和招標(biāo)成本,又可以獲取有競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)價(jià).然而,有利就有弊.由于招標(biāo)人同時(shí)與幾個(gè)投標(biāo)人進(jìn)行談判,這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競(jìng)爭(zhēng),使得招標(biāo)人難以獲取有競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)價(jià).可以看出,議標(biāo)方式對(duì)招標(biāo)人的要求很高,要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解.因此,一般對(duì)于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè),或者是由缺乏經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主自行進(jìn)行招標(biāo)的情況,都不宜采用議標(biāo)方式.而對(duì)于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項(xiàng)目,如工程承包和設(shè)備采購(gòu)等,就更不采用議標(biāo)方式了.這也是為什么我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因.然而,議標(biāo)在我國(guó)新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地,尤其是針對(duì)廣大的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國(guó)的發(fā)展壯大起到了先鋒作用.因此,如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位,是一個(gè)值得研究的問(wèn)題.

2．3物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣,因此,物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式,也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項(xiàng)目“捆綁”起來(lái),形成“項(xiàng)目包”,再將其作為標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo).另外,從縱向來(lái)看,由于物業(yè)管理具有超前介人的特點(diǎn),物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)期間到物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)以至到用戶(hù)人住后的管理運(yùn)作服務(wù).一般來(lái)說(shuō),幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進(jìn)行招標(biāo),但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo).這是因?yàn)?“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式,使得“項(xiàng)目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一衡量,形成一個(gè)總標(biāo)價(jià),以便于招標(biāo)人進(jìn)行評(píng)價(jià).而有些物業(yè)管理內(nèi)容,既不能以?xún)r(jià)格將其統(tǒng)一,又難以用打分法評(píng)價(jià)其得分高低.對(duì)于這些服務(wù)內(nèi)容,一般就不被納入招標(biāo)的內(nèi)容.這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù),如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場(chǎng)形象塑造等,由于這些內(nèi)容所花費(fèi)的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計(jì)量,通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容.簡(jiǎn)單地說(shuō),物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部分,即前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù).根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同,這兩部分的內(nèi)容也不同,具體可分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容.

2．3．1非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè).非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境,因此,非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟(jì)合理的價(jià)格為住戶(hù)提供良好的居住環(huán)境.

非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)兩個(gè)部分,各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：

1前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容

1開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問(wèn)服務(wù)

由于物業(yè)具有不可移動(dòng)性,一旦建成則很難改變,因此物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和施工是至關(guān)重要的.如果在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段沒(méi)有考慮到以后物業(yè)管理的問(wèn)題,那么日后這些疏忽往往會(huì)成為物業(yè)管理的難題.如某些物業(yè)沒(méi)有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等,給日后物業(yè)管理帶來(lái)很大的煩惱.因此,在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問(wèn)服務(wù)是十分必要的.具體的服務(wù)內(nèi)容有：

①對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn).

②對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn).

③對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)并進(jìn)行監(jiān)督.

④提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議.

2物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)

①制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃.對(duì)于不同類(lèi)型的物業(yè)小區(qū),物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細(xì)心、熟練、周到,必須要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)門(mén)培訓(xùn).

②列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案.編列財(cái)務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則,另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動(dòng)資金的籌集提供依據(jù).

3住戶(hù)人住及裝修期間的管理顧問(wèn)服務(wù)

①住戶(hù)人住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù).

②住戶(hù)裝修工程及材料運(yùn)送的管理服務(wù).

③遷入與安全管理服務(wù).

前期顧問(wèn)服務(wù)主要是應(yīng)開(kāi)發(fā)商的要求為其提供的,所需費(fèi)用也通常向開(kāi)發(fā)商而非小業(yè)主收取.

2實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容

住戶(hù)人住后的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶(hù)日常生活密切相關(guān)的,具體內(nèi)容包括：

1物業(yè)管理的人力安排.即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員,以達(dá)到既經(jīng)濟(jì)、又高效地進(jìn)行物業(yè)管理工作.

2保安服務(wù).

3清潔服務(wù).

4房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù).

5財(cái)務(wù)管理服務(wù).

6綠化園藝管理服務(wù).

7其他管理服務(wù).如車(chē)輛管理及上門(mén)特約服務(wù)等.

由于實(shí)質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切,其物業(yè)管理費(fèi)也主要向小業(yè)主收取,因此這部分服務(wù)內(nèi)容招標(biāo)時(shí),應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價(jià)格合理的物業(yè)管理企業(yè).

2．3．2經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體的物業(yè),如酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉(cāng)等.

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)最重要的特點(diǎn)就是具有商業(yè)特性,即開(kāi)發(fā)商的目的在于從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所獲得的利潤(rùn)最大化.因此經(jīng)營(yíng)性物業(yè)物業(yè)管理的一個(gè)主要目標(biāo)便是利潤(rùn)目標(biāo),即物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù),充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能,提高物業(yè)出租率、出售率及營(yíng)業(yè)收入,促使物業(yè)保值增值,提高租金收入,從而滿(mǎn)足委托方的盈利目標(biāo)要求.

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動(dòng)范疇,成為一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng).因?yàn)樵诮?jīng)營(yíng)性物業(yè)出租后,由于物業(yè)管理的追加,而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高,也會(huì)招引更多的租戶(hù)和顧客,從而提高物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入,創(chuàng)造更多的價(jià)值.這時(shí),物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價(jià)值中的物化勞動(dòng),是一種可資本化的勞動(dòng),能夠創(chuàng)造新的價(jià)值.

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù).經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的前期顧問(wèn)服務(wù)大致相同.不過(guò),物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收前新增的一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容便是代開(kāi)發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略,以及進(jìn)行廣告招租宣傳,最大限度地提高該物業(yè)出租率,增加租金收入.這正是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn).而在實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中,經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同,如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護(hù)等基本項(xiàng)目.但有所不同的是,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng),其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能,而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進(jìn)性,因此經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對(duì)物業(yè)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的維護(hù)之外,還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能,以保持物業(yè)設(shè)施的先進(jìn).另外,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等.

綜上所述,無(wú)論是非經(jīng)營(yíng)性物業(yè),還是經(jīng)營(yíng)性物業(yè),其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù).由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同,因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同.前期顧問(wèn)服務(wù)方案的好壞對(duì)整個(gè)物業(yè)的價(jià)值至關(guān)重要,而顧問(wèn)服務(wù)的工作量又難以進(jìn)行定編計(jì)算,因此在評(píng)標(biāo)時(shí),應(yīng)該主要側(cè)重于對(duì)顧問(wèn)服務(wù)方案的評(píng)價(jià).與之相對(duì)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù),由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化,易于定編計(jì)算工作量,因此在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)于這部分的內(nèi)容,應(yīng)將報(bào)價(jià)作為主要考慮因素.

第三章 物業(yè)管理招標(biāo)程序

物業(yè)管理招標(biāo)過(guò)程中涉及大量的人力物力,因此應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)程序按部就班地完成.本章參照國(guó)際招標(biāo)投標(biāo)慣例,按時(shí)間先后順序?qū)⒄麄€(gè)招標(biāo)程序劃分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實(shí)施和招標(biāo)的結(jié)束三個(gè)階段.以下分別對(duì)每一階段的程序和內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)介紹.

3．1招標(biāo)準(zhǔn)備階段

招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作.根據(jù)國(guó)際慣例,這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底.

3．1．1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)

任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo),無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì),都需要成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的招標(biāo)機(jī)構(gòu),并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng).招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同.可見(jiàn)招標(biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立,其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程.

成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑.一種是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo).兩種途徑都符合我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定,并各有特點(diǎn).

對(duì)于開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的,可以自行辦理招標(biāo)事宜.任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”.考慮到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作,其中在編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)方面有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性,對(duì)招標(biāo)人能力的要求也較高,因此,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況,量力而行.如招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu),有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收,整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作,這時(shí)該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來(lái)完成.再如,對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目,由于招標(biāo)工作量不大,專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng),開(kāi)發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo),這時(shí),招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜.自行招標(biāo)的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開(kāi)發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu).其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書(shū)第1章已作詳細(xì)介紹,在此不再贅述.

對(duì)于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo),我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜.任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”.采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱(chēng),使得在招標(biāo)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)或開(kāi)發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下,招標(biāo)得以順利完成.要做到這一點(diǎn),開(kāi)發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：

首先,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),任何個(gè)人和單位都無(wú)權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人.而且,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人,招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者.特別是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí),應(yīng)避免選擇與自己有上級(jí)關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu).

其次,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小,選擇不同等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo).我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級(jí)劃分,主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個(gè)條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限,且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級(jí)；二是編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的專(zhuān)業(yè)能力和技術(shù)力量,也就是配備的專(zhuān)家人才庫(kù)的規(guī)模大小和專(zhuān)家素質(zhì)的高低.招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱(chēng)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),在委托價(jià)格合理的情況下,應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo).

招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開(kāi)招標(biāo)和一部分大范圍邀請(qǐng)招標(biāo).事實(shí)上,對(duì)于一些大型的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外,業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí),通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式.

3．1．2編制招標(biāo)文件

編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容.招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進(jìn)行招標(biāo)工作所必需的文件.招標(biāo)文件的作用在于：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書(shū)的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等.招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù),又是招標(biāo)人與中標(biāo)人兩定合同的基礎(chǔ),因此它是對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方,以及招標(biāo)人開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件.招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作,并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到,內(nèi)容明確,合理合法.

物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同,但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫(xiě)其基本的內(nèi)容.我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”.根據(jù)這一規(guī)定和國(guó)際慣例,物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：

1投標(biāo)人須知

投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分,它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件,其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù).

1投標(biāo)的條件

招標(biāo)文件所以要對(duì)投標(biāo)的條件進(jìn)行說(shuō)明和規(guī)定,其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性.為了保證投標(biāo)人的合格性,招標(biāo)機(jī)構(gòu)有必要對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審,招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式,以便統(tǒng)一進(jìn)行審查.為了保證投標(biāo)的真實(shí)性,招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金,招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書(shū)的格式等.

2對(duì)投標(biāo)文件的要求

如果說(shuō)投標(biāo)的條件側(cè)重于對(duì)投標(biāo)人的要求,則該部分側(cè)重于對(duì)投標(biāo)文件的要求.由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書(shū)時(shí),通常會(huì)檢查投標(biāo)書(shū)的制作和封送是否合乎程序,招標(biāo)文件必須在這一部分中寫(xiě)明對(duì)投標(biāo)文件編寫(xiě)的統(tǒng)一要求通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式以及對(duì)投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定,以便于開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作.

3對(duì)招標(biāo)程序的說(shuō)明

由于整個(gè)招標(biāo)過(guò)程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則,而要體現(xiàn)公平、公正原則,重要的一條便是招標(biāo)程序的公開(kāi)化,以增加招

標(biāo)活動(dòng)的透明度.招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過(guò)將開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過(guò)程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開(kāi),從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明.

2合同條款

合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開(kāi)化,這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn).合同的條款分為一般性條款和特殊性條款.前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成,對(duì)于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目均具有一般性,通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對(duì)每個(gè)具體不同的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而度身定造的個(gè)性化條款.按照個(gè)性包括共性的道理,在合同條款中,特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款,在兩者發(fā)生不一致時(shí),合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn).

3技術(shù)規(guī)范

技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說(shuō)明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等的文件,當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一.技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說(shuō)明,另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù).

考慮到招標(biāo)文件的編制對(duì)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重,下一章將專(zhuān)門(mén)就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹,在此不再贅述.

最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間.何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序決定的,我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期.然而,隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高,物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見(jiàn)不鮮.“超前招標(biāo)”在我國(guó)即為在薦目立項(xiàng)階段,用地申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件.超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn),然而過(guò)早地制定招標(biāo)文件,加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大,可靠性降低.因此,應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間,使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確,又不失前瞻性.

3．1．3制足標(biāo)底

制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作.按照國(guó)際隕例,在正式招標(biāo)前,招標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底.標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格,即一種預(yù)算價(jià)格,它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù).因此,標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料,不能向任何無(wú)關(guān)人員泄露.特別是我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí),均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件,標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了.

由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力的一把尺子,標(biāo)底制定的好壞,直接影響到招標(biāo)工作的有效性.標(biāo)底定的過(guò)高,進(jìn)人合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多,就會(huì)使評(píng)價(jià)的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過(guò)低,又容易使所有的投標(biāo)人都落空,從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗.因此,標(biāo)底制定得好,可以說(shuō)是招標(biāo)工作成功的一半,而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致,實(shí)事求是.首先,標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系.標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說(shuō)明是否正確,因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說(shuō)明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng),同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確,力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5％以?xún)?nèi).其次,標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上,這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際.如果開(kāi)發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo),則可參照相關(guān)物業(yè)近年來(lái)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法,或者開(kāi)發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底.

3．2招標(biāo)實(shí)施階段

招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段.招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；組織資格預(yù)審；召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo).

3．2．1發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)

我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法和國(guó)際慣例都規(guī)定,招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū).無(wú)論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū),其目的是一致的,都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會(huì),讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況,并對(duì)是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備.兩者的區(qū)別在于對(duì)公開(kāi)招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格.以下對(duì)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹.

1發(fā)布招標(biāo)公告的渠道

發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?國(guó)際慣例中常見(jiàn)的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國(guó)報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體.

一般來(lái)說(shuō),一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登.如實(shí)行國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國(guó)出版的發(fā)展商務(wù)報(bào)Develement Business；必須實(shí)行國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)公告指定必須在我國(guó)出版的中國(guó)招標(biāo)期刊上刊登.除了必須在指定的刊物上刊登以外,此類(lèi)項(xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊登招標(biāo)公告,使投標(biāo)具有廣泛性,如在我國(guó)還主要刊登在人民日?qǐng)?bào)、中國(guó)日?qǐng)?bào)上.

對(duì)于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目,其招標(biāo)公告一般選擇在國(guó)內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登.如果是實(shí)行地方性公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目,其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報(bào)或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登.另外,還可以選擇在一些專(zhuān)業(yè)類(lèi)期刊上刊登,如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)期刊等.

實(shí)際上,除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外,國(guó)際慣例對(duì)招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則.因此通常情況下,一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過(guò)幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告,而不拘泥于某一種渠道,比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告.

2發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排

為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備,招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí),在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：

1刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間.各類(lèi)刊物從接受廣告申請(qǐng)到刊出廣告需要一定時(shí)間,如果沒(méi)有充分地考慮,招標(biāo)公告可能會(huì)在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來(lái).另外,如果要通過(guò)幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告,要考慮到各類(lèi)渠道的出版周期如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長(zhǎng),以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來(lái).

2投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間.這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開(kāi)始計(jì)算.投標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)一得到招標(biāo)文件一準(zhǔn)備投標(biāo)一遞交投標(biāo)書(shū)需要有足夠的時(shí)間.按照國(guó)際慣例,從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起,應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天通常有60～90天來(lái)準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書(shū).

3招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式

招標(biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨.通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：

①招標(biāo)單位業(yè)主或開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)；

②項(xiàng)目名稱(chēng)；

③項(xiàng)目地點(diǎn)；

④項(xiàng)目資金來(lái)源物業(yè)管理資金來(lái)源,如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_(kāi)發(fā)商預(yù)付等；

⑤招標(biāo)目的邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo)；

⑥項(xiàng)目要求概述項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求；

⑦購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格；

⑧接受標(biāo)書(shū)的最后日期和地點(diǎn)；

⑨開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)；

⑩如果需要,規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn),以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語(yǔ)言；

⑩必要時(shí)規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；

⑩招標(biāo)單位的地址、電話(huà)等聯(lián)系方法.

招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通,然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容,如招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間,以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項(xiàng),按照我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定必須載明.至于投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同,在此便不再重復(fù)了.

3．2．2組織資格預(yù)審

資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)重要步驟,特別是大型的項(xiàng)目,資格預(yù)審更是必不可少.

資格預(yù)審是對(duì)所有投標(biāo)人的一項(xiàng)“粗篩”,也可以說(shuō)是投標(biāo)者的第一輪競(jìng)爭(zhēng).資格預(yù)審可以起到以下作用：首先,資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費(fèi)用.因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)量過(guò)多,招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評(píng)標(biāo)費(fèi)用就會(huì)大大提高,通過(guò)資格預(yù)審淘汰一部分競(jìng)爭(zhēng)者則可以減少這筆費(fèi)用.其次,資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的,選擇到最合格的投標(biāo)人,此投標(biāo)人不僅報(bào)價(jià)最低或較低,而且他的報(bào)價(jià)是以其技術(shù)能力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的,防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以?xún)r(jià)格進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng).此外,資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來(lái)投標(biāo),招標(biāo)人還可以通過(guò)資格預(yù)審了解投標(biāo)人對(duì)該項(xiàng)目的投標(biāo)興趣大小.

若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計(jì)投標(biāo)公司的數(shù)目眾多,可預(yù)先對(duì)各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審,剔除資信較差的公司,重點(diǎn)選擇6-10家申請(qǐng)者參與投標(biāo),這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少,則可待投標(biāo)機(jī)構(gòu)已遞送標(biāo)書(shū)且開(kāi)標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審,這也就是所謂后期預(yù)審.無(wú)論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行,其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同.

1資格預(yù)審的程序

資格預(yù)審包括以下三個(gè)步驟：

1發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書(shū).發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法,一種是在前述的招標(biāo)公告中寫(xiě)明將進(jìn)行資格預(yù)審,并通告領(lǐng)取或購(gòu)買(mǎi)資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；另一種做法是在報(bào)紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；項(xiàng)目資金來(lái)源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請(qǐng)的時(shí)間和地點(diǎn).按照慣例,從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾?qǐng)截止期應(yīng)不得少于45天.資格預(yù)審?fù)ǜ娓袷饺绫?．1所

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